Después de un 2021 de auténtico récord, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las donaciones de vivienda cayeron un 10,8% en 2022, pasando de 25.304 a 22.549, mientras que las herencias retrocedieron un -2%, cayendo de 201.117 a 197.021. Además de la “gripalización” del coronavirus, la entrada en vigor de la nueva referencia catastral también ha influido en el descenso de donaciones y herencias inmobiliarias el pasado año.
La liquidación de impuestos, a repartir entre los herederos, es uno de los motivos de discusión recurrentes cuando se lega una vivienda. Tal y como asegura Abel Marín, abogado y socio del despacho Marín & Mateo Abogados, “una herencia inmobiliaria puede convertirse en un regalo envenenado capaz de romper vínculos familiares que parecían inquebrantables”.
La carga fiscal de una vivienda heredada es alta, y no siempre se cuenta con liquidez suficiente. “En primer lugar, hay que pagar el Impuesto de Sucesiones”, indica Marín, añadiendo que “si se tiene la suerte de residir en una autonomía con bonificaciones, estupendo, pero si no, habrá que buscar alternativas”.
Además, hay que abonar la plusvalía municipal al heredar para poder inscribir la vivienda en el Registro a nombre de los herederos, un impuesto que se debe pagar de nuevo al vender la propiedad, si bien el abogado señala que “podemos librarnos de pagarla dos veces si vendemos en el mismo año fiscal”.
Pero, realmente, la carga tributaria grave en las donaciones de inmuebles es el IRPF. Tienen el mismo trato en la declaración de la renta que las compraventas, por tanto, deberemos calcular la posible ganancia patrimonial.
Usufructo vitalicio e intocable
Otra fuente de controversia es el usufructo. “Suele ocurrir que la viuda o el viudo recibe la casa familiar en usufructo vitalicio y los hijos la nuda propiedad, lo que les imposibilita vender o alquilar la vivienda”, indica Marín. Cuando la relación entre el cónyuge superviviente y los hijos es inexistente, y se quiere obtener un rédito de la casa, el usufructo es motivo de fricción, pero “una vez constituido se trata de un derecho intocable”.
Aunque el derecho a alquilarla recae sobre el usufructuario, lo que sí es posible hacer por parte de los hijos es vender la nuda propiedad a un tercero. No obstante, “estas transacciones suelen llevarse a cabo por un valor bastante por debajo del mercado, lo que no siempre compensa el pago de los impuestos que lleva aparejada la herencia”, expone el portavoz del despacho Marín & Mateo Abogados.
Unos quieren vender, otros no
Si el fallecido contaba con una única propiedad y esta se reparte a partes iguales entre sus hijos, puede darse el caso de que unos quieran vender y otros quedársela. Marín recuerda que, “con el retracto de copropietarios, en esta caso también coherederos, aquellos que quieran mantener la casa frente a los que quieren vender tienen derecho de adquisición preferente frente a terceros”.
Sin embargo, “no siempre se dispone del dinero necesario para comprar la parte del heredero que quiere sacar dinero de la vivienda cuanto antes”, señala.
El letrado recomienda que, “si existe la posibilidad de dar a un hijo la propiedad y al resto compensarles con bienes por un valor similar, el caso se resolvería fácilmente, pero en ocasiones el legado se circunscribe únicamente a la casa familiar”. El portavoz de Marín & Mateo Abogados recalca que “los bienes proindiviso, en los que existen varios propietarios y ninguno con derecho pleno, son los más complicados de gestionar porque las posturas de los herederos suelen diferir”.